Sở hữu một ngôi nhà phố lâu năm tại khu vực Tân Bình với kết cấu xuống cấp, không gian ngột ngạt hay tình trạng ẩm thấm kéo dài luôn là nỗi trăn trở lớn của nhiều gia chủ. Làm sao để sửa chữa, cải tạo không gian sống hay nâng tầng tối ưu diện tích trong các con hẻm nhỏ mà vẫn kiểm soát chặt chẽ ngân sách, tránh phát sinh ngoài dự toán?
Bài viết dưới đây từ DXD Home cung cấp báo giá sửa nhà trọn gói Tân Bình 2026 chi tiết theo từng hạng mục dựa trên khối lượng thi công thực tế, chia sẻ cách tính chi phí cho các tình huống cải tạo phổ biến và những kinh nghiệm khảo sát hiện trạng giúp gia chủ chủ động phương án thi công.
Biên soạn: Ban Nội dung DXD Home
Tham vấn chuyên môn: Bộ phận Kỹ thuật DXD Home
1. Thực Trạng & Đặc Thù Thi Công Sửa Nhà Trọn Gói Tân Bình
Khu vực quận Tân Bình cũ, nay gồm 6 phường: Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình và Tân Sơn. Đây là khu vực có mật độ dân cư cao với nhiều tuyến phố và khu dân cư được xây dựng qua nhiều thời kỳ. Quá trình khảo sát thi công thực tế của DXD Home ghi nhận một số đặc thù quan trọng khi sửa chữa nhà tại đây:
Quỹ đất hạn chế & Kiến trúc nhà phố đan xen: Các lô đất phổ biến có diện tích từ 30m² – 70m², bề ngang hẹp (3m – 4.5m). Nhà thường xây sát vách liền kề, đòi hỏi giải pháp kỹ thuật cẩn trọng khi đục phá, cải tạo kết cấu hoặc gia cố móng để tránh ảnh hưởng đến các công trình xung quanh.
Hệ thống hẻm nhỏ & hẻm nhánh đan xen: Nhiều ngôi nhà nằm trong các con hẻm sâu, chiều rộng mặt hẻm chỉ từ 2.5m – 3.5m. Việc tập kết vật tư, vận chuyển phế thải tháo dỡ đòi hỏi phải có phương án trung chuyển bằng xe nhỏ, sắp xếp thời gian thi công hợp lý để không gây ô nhiễm tiếng ồn và ùn tắc giao thông nội bộ.
Kinh nghiệm khảo sát từ DXD Home: Sửa nhà cải tạo không đơn thuần là sơn mới hay thay gạch ốp lát. Bài toán cốt lõi là kiểm tra độ an toàn của hệ khung dầm – cột – móng, xử lý chống thấm triệt để và tối ưu hóa công năng sử dụng theo nhu cầu thực tế của gia đình.
2. Báo Giá Sửa Nhà Trọn Gói Tân Bình 2026
Khác với xây dựng nhà mới có đơn giá cố định theo m² sàn, chi phí sửa chữa nhà phụ thuộc rất lớn vào mức độ xuống cấp, khối lượng công việc và điều kiện thi công thực tế. DXD Home phân chia báo giá thành 2 nhóm rõ ràng để gia chủ dễ dàng tham khảo:
2.1 Báo giá sửa chữa theo từng hạng mục chi tiết
Đối với các công trình sửa chữa nhỏ, cải tạo từng phần hoặc thay thế hoàn thiện, chi phí được bóc tách chi tiết theo đơn giá vật tư và nhân công thực tế dưới đây:
| Nhóm Hạng Mục | Tên Công Việc Thi Công | Đơn Vị Tính | Đơn Giá Vật Tư (VNĐ) | Đơn Giá Nhân Công (VNĐ) | Tổng Đơn Giá Tham Khảo |
| Phá dỡ & Dọn dẹp | Phá dỡ nhà vệ sinh + bể nước cũ | Gói | — | 2.000.000 | 2.000.000 VNĐ / gói |
| Phá dỡ trần tôn cũ / Bếp cũ / Cầu thang | Gói | — | 500.000 – 1.000.000 | 500.000 – 1.000.000 VNĐ / gói | |
| Vận chuyển xà bần tồn nền xuất khỏi công trình | Gói | — | 2.000.000 | 2.000.000 VNĐ / gói | |
| Xây tô & Cán nền | Xây tường ngăn vách | m² | 200.000 | 150.000 | 350.000 VNĐ / m² |
| Tô trát tường ngăn vách (2 mặt) | m² | 100.000 | 100.000 | 200.000 VNĐ / m² | |
| Cán nền hồ trước khi lót nền | m² | 100.000 | 100.000 | 200.000 VNĐ / m² | |
| Ốp lát & Hoàn thiện | Lót nền gạch (60×60) / Ốp gạch tường | m² | Theo thực tế | 100.000 | 100.000 VNĐ / m² (Nhân công) |
| Đóng trần thạch cao phẳng | m² | 145.000 | Bóc tách theo khối lượng | 145.000 VNĐ / m² (Vật tư) | |
| Trét matis (2 lớp) + Dặm vá + Sơn nước | m² | — | 80.000 – 100.000 | 80.000 – 100.000 VNĐ / m² | |
| Điện nước & Thiết bị | Thi công hệ thống điện âm tường | m² | 150.000 | 150.000 | 300.000 VNĐ / m² |
| Cửa nhôm kính Xingfa Việt Nam (0.9 x 2.2m) | Bộ | 3.500.000 | Đã bao gồm lắp đặt | 3.500.000 VNĐ / bộ | |
| Lắp đặt bồn nước inox 304 loại 1000L | Bộ | 3.500.000 | 500.000 | 4.000.000 VNĐ / bộ | |
| Cải tạo Gác / Sàn nhẹ | Lót sàn tấm Cemboard Thái Lan | m² | 250.000 | 100.000 | 350.000 VNĐ / m² |
| Lót sàn nhựa vân gỗ (có hèm khóa + phom) | m² | 275.000 | 35.000 | 310.000 VNĐ / m² |
2.2 Báo giá cải tạo toàn diện hoặc nâng tầng (Đơn giá m² dự trù)
Đối với các công trình cải tạo quy mô lớn, thay đổi kết cấu hoặc nâng thêm tầng:
Đơn giá dự trù tham khảo: 3.200.000 – 4.800.000 VNĐ/m² (tùy thuộc vào quy mô và mức độ can thiệp kết cấu).
Lưu ý quan trọng từ DXD Home: Đơn giá tính theo m² trên chỉ mang tính chất dự trù ngân sách ban đầu. Không giống như xây nhà mới, mỗi công trình sửa chữa đều có hiện trạng, chất lượng kết cấu cũ và mức độ hư hỏng khác nhau. Chi phí chính xác và chính thức bắt buộc phải dựa trên kết quả khảo sát hiện trạng thực tế và bảng bóc tách khối lượng (BOQ) chi tiết từng hạng mục.
3. Cách Tính Chi Phí Sửa Nhà Qua 3 Tình Huống Thực Tế
Để giúp gia chủ hình dung rõ ràng cách tính ngân sách, DXD Home đưa ra 3 tình huống cải tạo thực tế phổ biến tại Tân Bình:
Tình huống 1: Sửa chữa nhẹ nhà phố diện tích ~50m² (Trệt + 1 Lầu)
Phạm vi công việc:
- Cạo bỏ lớp sơn cũ, trét xả matis và sơn lại toàn bộ tường trong nhà và mặt tiền.
- Đục gạch cũ, cán hồ nền và lót gạch sàn phòng khách, bếp (60×60).
- Chống thấm và làm lại gạch ốp lát 2 nhà vệ sinh.
- Thay mới hệ thống đèn chiếu sáng LED và sửa lại một số điểm điện nước hư hỏng.
Cách tính chi phí: Bóc tách khối lượng theo diện tích bề mặt thực hiện (m² sơn, m² gạch, số lượng thiết bị).
Khoảng ngân sách dự trù: 80.000.000 – 130.000.000 VNĐ.
Tình huống 2: Cải tạo toàn diện nhà phố diện tích 60m² – 70m² (Trệt + 2 Lầu)
Phạm vi công việc:
- Đập bỏ tường ngăn cũ, xây tường ngăn vách phòng ngủ mới để tối ưu không gian.
- Tháo dỡ toàn bộ gạch ốp lát cũ, đi lại toàn bộ hệ thống điện nước âm tường mới.
- Cán nền, ốp lát lại toàn bộ các sàn và 3 nhà vệ sinh.
- Đóng trần thạch cao phẳng, sơn nước toàn bộ nhà, lắp đặt hệ thống cửa nhôm Xingfa mới.
Cách tính chi phí: Kết hợp bóc tách tháo dỡ/xây tô + đơn giá hoàn thiện cải tạo theo hạng mục.
Khoảng ngân sách dự trù: 280.000.000 – 420.000.000 VNĐ.
Tình huống 3: Gia cố kết cấu và nâng thêm 1 tầng (Diện tích sàn 50m²)
Phạm vi công việc:
- Phá dỡ trần tôn/sàn cũ, đục nhám bê tông cột dầm.
- Khảo sát và thi công gia cố móng, cấy cột/dầm bê tông cốt thép cho tầng nâng mới.
- Đổ sàn bê tông cốt thép (hoặc làm sàn Cemboard Thái Lan nhẹ tùy tải trọng chịu lực).
- Xây tô tường bao, làm mái, ngăn phòng, đi điện nước và hoàn thiện trọn gói tầng mới.
Cách tính chi phí: Bóc tách chi phí gia cố kết cấu hiện trạng + Chi phí thi công phần thô và hoàn thiện sàn nâng mới.
Khoảng ngân sách dự trù: 380.000.000 – 580.000.000 VNĐ (tùy thuộc vào phương án gia cố móng và giải pháp đúc sàn bê tông hay sàn nhẹ).
>>>> Tham khảo ngay: Dịch vụ cải tạo – nâng tầng
4. Công Trình Cải Tạo Thực Tế Của DXD Home Tại Tân Bình
DXD Home chia sẻ chi tiết một dự án cải tạo nhà phố thực tế đã triển khai tại khu vực Tân Bình để gia chủ tham khảo phương án thi công:
Hiện trạng trước khi sửa: Nhà cũ, kết cấu xuống cấp, hệ thống điện nước không đồng bộ.Gia chủ lo ngại phát sinh chi phí và ảnh hưởng tiến độ sinh hoạt.
Nhà cũ 20 năm, xuống cấp
Hệ thống MEP lỗi thời
Tầng trệt thấp – tù – thiếu sáng
Tường thấm – vật liệu mục
Hạng mục thực hiện:
- Đập bỏ tường ngăn phòng khách và bếp để tạo không gian mở.
- Phá dỡ nhà vệ sinh cũ, tô trát tường vách mới và chống thấm toàn bộ khu vực WC.
- Đi lại hệ thống điện âm tường, thay mới đường ống cấp thoát nước PPR.
- Cán nền, lót lại nền gạch 60x60cm, đóng trần thạch cao phẳng và thay mới cửa nhôm Xingfa mặt tiền.
- Sơn lại toàn bộ nhà.
Giải pháp kỹ thuật:
Trước khi bắt đầu, nỗi lo về tiến độ không đúng cam kết và các khoản phát sinh khó kiểm soát luôn khiến gia chủ băn khoăn
- QC 3 lớp
- Khảo sát kỹ thuật trước khi làm
- Kiểm tra kết cấu – đo tải trọng móng
- Tháo dỡ hư hỏng – thi công mới theo chuẩn DXD
- Tái bố trí công năng cho 1 trệt 2 lầu
- Nâng chiều cao tầng – mở giếng trời 300
- Chống thấm 3 lớp + MEP tiêu chuẩn
Kết quả:
Trước khi bắt đầu, nỗi lo về tiến độ không đúng cam kết và các khoản phát sinh khó kiểm soát luôn khiến gia chủ băn khoăn
- Bàn giao đúng tiến độ 75 ngày
- Nội thất đồng bộ – tone sáng ấm
- Ánh sáng – gió – cách âm tối ưu
- Khách hàng hài lòng 9.5/10
- Công trình sạch – chuẩn kỹ thuật DXD
5. Cam Kết Chủng Loại Vật Tư & Quy Trình Thi Công Tại DXD Home
Để đảm bảo công trình cải tạo đạt độ bền lâu dài và minh bạch tài chính, DXD Home áp dụng các tiêu chuẩn dịch vụ nghiêm ngặt:
5.1 Cam kết vật tư minh bạch
DXD Home cam kết sử dụng vật tư đúng nguồn gốc, chủng loại, quy cách và tiêu chuẩn ghi trong hợp đồng. Mọi vật tư phần thô (cát, đá, xi măng, thép, gạch, dây điện, ống nước) đều được nghiệm thu với gia chủ trước khi đưa vào thi công.
5.2 Quy trình Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành
Bước 1: Khảo sát hiện trạng & Tư vấn giải pháp: Kỹ sư trực tiếp đến công trình đo đạc, kiểm tra kết cấu móng – tường – sàn và ghi nhận yêu cầu của gia chủ.
Bước 2: Lập bảng Bóc tách khối lượng (BOQ) & Báo giá: Chi tiết từng m², mét dài và thiết bị, đảm bảo không mập mờ.
Bước 3: Ký kết hợp đồng thi công: Cam kết rõ ràng về chủng loại vật tư, tiến độ và tiến độ thanh toán.
Bước 4: Thi công tháo dỡ & Gia cố kết cấu: Triển khai che chắn công trình, đục phá phế thải và thi công gia cố (nếu có).
Bước 5: Thi công cải tạo thô & Điện nước: Xây tô, cán nền, chống thấm, đi ống điện nước âm tường.
Bước 6: Thi công hoàn thiện: Sơn nước, ốp lát gạch, lắp đặt trần thạch cao, thiết bị vệ sinh và đèn chiếu sáng.
Bước 7: Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành: Tiến hành nghiệm thu từng phần và nghiệm thu tổng thể cùng gia chủ. DXD Home bàn giao công trình sạch sẽ cùng chính sách bảo hành kết cấu và chống thấm dài hạn.
6. Câu Hỏi Thường Gặp Khi Sửa Nhà Trọn Gói Tại Tân Bình (FAQ)
1. Sửa nhà tại Tân Bình có cần xin giấy phép không?
Trả lời: Có tùy thuộc vào phạm vi cải tạo. Nếu chỉ sửa chữa nhẹ, sơn dặm, thay gạch hoặc hoàn thiện nội thất không làm thay đổi kết cấu chịu lực và mặt tiền, gia chủ chỉ cần làm thủ tục thông báo với UBND phường sở tại. Tuy nhiên, nếu cải tạo có nâng tầng, đập phá dầm cột, đúc thêm sàn hoặc làm thay đổi kiến trúc mặt tiền giáp đường hẻm, gia chủ bắt buộc phải xin Giấy phép sửa chữa cải tạo tại UBND Quận Tân Bình trước khi thi công.
2. Nhà trong hẻm nhỏ tại Tân Bình có làm tăng chi phí sửa chữa không?
Trả lời: Có thể phát sinh thêm một phần chi phí trung chuyển. Với những căn nhà nằm trong hẻm sâu, hẻm nhỏ (dưới 2.5m – 3m) xe tải chở vật tư lớn không thể vào tận nơi, công trình sẽ phát sinh thêm chi phí trung chuyển vật tư và vận chuyển xà bần bằng xe ba gác nhỏ hoặc xe máy. DXD Home luôn khảo sát lối vào hẻm thực tế để minh bạch khoản chi phí này ngay trong bảng bóc tách khối lượng (BOQ) đầu tiên.
3. Sửa nhà trọn gói tại DXD Home gồm những hạng mục công việc nào?
Trả lời: Dịch vụ sửa nhà trọn gói bao gồm đầy đủ các công đoạn: tháo dỡ phế thải, gia cố kết cấu (nếu có), xây tô trát tường, chống thấm, thi công hệ thống điện nước âm tường, cán nền, ốp lát gạch, làm trần thạch cao, sơn nước và lắp đặt các thiết bị hoàn thiện. Gia chủ chỉ cần nghiệm thu và nhận bàn giao nhà sạch sẽ để vào ở ngay.
4. Khi nào công trình cải tạo bắt buộc phải kiểm tra và gia cố kết cấu?
Trả lời: Đội ngũ kỹ sư bắt buộc phải kiểm tra và lập phương án gia cố móng, đà kiềng, cột dầm khi: gia chủ có nhu cầu nâng thêm tầng; đập bỏ tường chịu lực chính; thay đổi vị trí cầu thang hoặc đúc thêm sàn bê tông/sàn nhẹ. Việc kiểm định hiện trạng móng cũ giúp đảm bảo an toàn tuyệt đối, tránh hiện tượng nứt gãy hay sụt lở công trình sau này.
5. Gia đình có thể tiếp tục ở lại trong nhà suốt thời gian thi công sửa chữa không?
Trả lời: Điều này phụ thuộc vào quy mô cải tạo. Nếu chỉ sửa chữa nhỏ theo từng khu vực (như sửa 1 nhà vệ sinh, sơn lại phòng ngủ…), gia đình vẫn có thể sinh hoạt ở các khu vực còn lại. Tuy nhiên, với các công trình cải tạo toàn diện, tháo dỡ tường, làm lại điện nước toàn nhà hoặc nâng tầng, DXD Home khuyên gia chủ nên tạm thời di dời để đảm bảo an toàn lao động, sức khỏe (tránh bụi bẩn, tiếng ồn) và giúp tiến độ thi công diễn ra nhanh nhất.
Đặt lịch khảo sát tại Tân Bình. DXD Home khảo sát hiện trạng ngay trong khu vực và lập dự toán theo đúng diện tích, kết cấu thực tế của công trình:
- Khảo sát hiện trạng và tư vấn phương án phù hợp
- Dự toán chi phí theo diện tích và bản vẽ thực tế
- Tư vấn gói vật tư phù hợp ngân sách
